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据媒体报道，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷利率批量下调或允许客户直接转入其他银行，按照最新利率签订合同，以降低居民房贷负担。 据统计，现阶段存量房贷利率仍维持在4%以上，目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100个基点，那么将节省利息约3800亿。 中国首席经济学家论坛理事刘煜辉表示：中国应该大幅度地降低存量房贷（38万亿）的利息水平， 甚至完全可以与10年期和30年期的长期国债利率绑定。 这一消息传出来后，房地产股票连续几天大涨。 当前对于房地产最核心的推动力量是居民的购买能力，而居民的收入及预期影响关键。 次贷等金融创新可以通过借贷及时立刻地提高购买力，而居民收入的增长要快速起来，唯靠通胀推动的名义收入增长，而实际收入的快速增长则需要中国经济的产业转型升级。而中国产业的转型升级又需要房地产市场繁荣提供的需求旺盛的良好外部环境。 如此说来，答案应该是？ #01 典型的次贷产品：三无产品 通过首付比、利率等房贷政策，来影响房地产市场，这是典型的以虚驭实的手法，即利用金融手段来影响实体经济。最为典型且最有影响力的操作就是美国的次贷。 美国的次贷危机实际上就是美国硬拉房市到顶点，后面房地产泡沫破灭，引发金融机构资产负债表恶化，而最终引起了危机。 典型的次贷产品，我总结出来就是三无产品。 第一是无首付。 不需要支付首付，可以获得相当于购房款100％的贷款。这个解决了购房者没有储蓄的问题。 在2015年推行去库存以救房市的期间，当时有经济学家提出六个钱包的问题，就是让购房者的父母、祖父母和外祖父母来出钱支付首付，而到如今，很多的家庭的六个钱包都被掏空了。余下的，大都是没有六个钱包的购房者。 第二是无月供。 购房者购买房子之后，前三年或是前五年，不需要每月月供。将贷款的利息加到本金上面，然后到第三年或是第五年的时候，按照新的本金和利率来调整，购房者这个时候开始偿还月供。 这个设计，解决了购房者没有稳定收入来源的问题。 中国近几年疫情等因素的影响，很多人的收入稳定性受到影响，有的收入出现急剧下滑，这些使得很多购房者在借款的时候，必存担忧，害怕万一未来偿还不了月供的话，会让自己的房子被法拍损失惨重。 最近这两年，法拍房开始增多，也表明这种担忧并不是只是心理因素，而是有现实基础。 第三是无责任。 美国的次贷产品的设计就是购房人在违约的时候，只是被取消抵押赎回权，购房人将房子扔给金融机构之后，就可以免除债务。 另外，美国还有较为成熟的个人破产制度。个人在资不抵债的时候，可以申请破产，做到无债一身轻，轻装上阵。 而在中国，当前的情况是，借了房贷的人无论出现什么事情，都需要偿还贷款。最近传出很多高位买了房子的人，现在买的房子成为了负资产，也就是说房子现在的市价，还不足以偿还房子现有的房贷。 很多人房子被法拍了，但是还要背负一身巨额债务。很可能人生就因为一次错误的购房决策就毁了。 曾经日本、香港都有这种经验教训。在房地产市场，一直以来有个买涨不买跌的说法，在房价下跌的过程当中，即使购房人有意愿也有能力在当前的价位上出手，但是还是担心房价进一步下跌，自己吃亏买早了。 尤其是担心房价下跌过快，导致负资产的出现。无连带责任的这种安排，结合前面的无首付和无月供，这相当于是给了低收入群体一个免费的期权。 本来这些人就没有为买房支付任何费用，如果房价涨了，就赚到了，万一房价下跌，不想要了就把房子扔给金融机构。 #02 美国次贷危机的来龙去脉 从本质上来讲，美国的次贷及次贷危机就是美国政府与金融机构做的局，金融机构为了经济大局配合政府，将贷款放给了那些不符合谨慎放贷标准的主体，站在发放贷款的时点来看，这些主体在未来，有很大的可能根本就不能还款。 金融机构发放贷款的唯一逻辑，就是房价仍然会进一步上涨，只要房价上涨，那么这些问题就会自然而然得到解决。 比如说，如果购房人偿还不了月供，将房子扔给金融机构，在房价上涨的时候，金融机构可以以较好的价格出售，回收本金的。 然而，由于资贷危机是将美国最后一批有购房意愿的群体引入到房地产市场，当这些人的购买需求满足了以后，房市就彻底失去了向上的动能。最终房地产泡沫破灭，引发金融危机。 或许是有了美国次贷的经验教训，我国在房地产价格上涨的时候，采取了限购的政策，将一些购买需求储蓄了起来。然而，最终，这些需求仍然被释放了出来。只是如今的形势已经发生了变化。 当前，中国居民的收入以及居民对于未来的收入预期，都已经恶化了。这是实实在在能够影响购房需求的因素。 美国的强拉房地产的经验告诉我们，到了一定的地步，要想拉起房地产，必然需要使用副作用很大的政策。这个时候的政策，面临取舍。当前，我们还没有看到为了房地产市场向好，不惜一切代价的政策基调出来。 而且，中国之前推出房住不炒，花费如此重大的代价，将房地产市场调控下来，现在要重走强拉房地产，提振经济的可能性，已经不大了。 实际上，当前对于房地产的一个比较好的方式是围魏救赵。了防止地产市场下行对于经济的冲击，需要中央财政发力，以政府杠杆率提高为代价，大力加大科技、新兴产业方面的投资，以及提高居民福利，这些措施能够有效提高居民的收入及稳定收入的预期。 当收入上来了之后，以中国人的性格，最终还是会投资房地产。如果再回到救房地产的老路，资源无法从地产领域进入到更能提振生产力的领域，这就需要一轮比一轮更强的刺激手段，最终，中国出现次贷这样的产品，也不无可能。 由于欠债总是要还的，金融手段只能在短期之内发挥较大的作用。长期而言，当前金融手段运用的越狠，未来房地产市场将会遭受的冲击越大。这里边涉及至一个诺贝尔奖级别的问题，那就是次贷危机到底对于美国经济是利是弊的问题。 #03 短期看次贷，长期看通胀 关于房地产市场的走势，此前有个经济学家长期看人口、中期看土地、短期看金融。作者针对这个观点，此前写过文章，认为这实际上这是有明显缺陷的模型。 模型缺了影响房价最为重要的因素，就是居民的收入增长情况。当前的房价走势，体现出来这点。在经济形势低迷，收入增长预期较弱的情况下，居民购房意愿大为降低，影响房价与房产销售都在下降。 针对房地产市场，作者也提出一个观点，就是“短期看次贷，长期看通胀”。 次贷是金融手段，通胀是货币手段，更本质来讲是政治手段。这是因为通胀具有强烈的财富再分配的作用。这个观点底层的逻辑，还是房地产的供需关系。 房地产行业是垄断性行业，土地供给掌握在地方政府手中。垄断行业的特征就是针对有效需求尽最大可能的压榨出收入。因此，我们可以将供给视作是有效需求的变量。 因此，真正需要分析的是居民购买房子的有效需求，而这取决于意愿与购买力。 短期看次贷，是因为次贷可以快速增加居民的购买力。正如我们看到的，单就“认房不认贷”的政策，首付比从7成降到3成，就可以使得购房者的购买力提高一倍不止。 长期看通胀，是因为居民通过贷款购买房屋，最终是需要收入来偿还的。中国的房地产价格在这十多年里持续快速上涨，速度远远超过了收入上涨，使得居民收入已经远远被抛在房价后面，形成畸形的房价收入比。 这种畸高的房价收入比，最终无法长时间维持。要么是房价降下来，要么是收入提上来。房价下降，造成的经济萧条，是经济难以承受之痛。 然而，在当前全球经济形势普遍较差的情况下，单纯依靠生产力的提升来提高实际收入，难度很大，或者至少需要一个较长的时间。而通胀却能够在较短的时间里，快速提高普通劳动者的名义收入，弥补房价与居民收入的差距。 #04 政策该会如何取舍？ 这里边又涉及至一个诺贝尔奖级别的问题，那就是通胀到底对于美国经济是利是弊的问题。 不去探讨理论问题，作者从一个理科生的实证的科学观测者的角度，观测到，美国上世纪70-80年代的大通胀过去之后的十多年里，美国的经济实力与相对地位，并没有因为通胀而变差，美元的全球货币地位也没有因为与黄金脱钩而降低，反而似乎都更加改善了。 作者因此认为通胀，并不一定就是祸害，而更像是“两害相权取其轻”的选择。美国社会对于通胀的容忍度较高，是因为他们经历过比通胀更加可怕的事情，那就是大萧条。 这也是此轮很多人误判美国通胀形势的一个原因。甚至，作者一直认为，从特朗普一改常态高调干预货币政策以来，美国是在选择战略性通胀，否则要如何解决红脖子们几十年收入无增长的状况。 很早之前，作者就有这个观点，但是认可的人并不多，甚至就连房贷额比银行储蓄额更高的人员，都对作者的这个观点持批评态度。 相信随着这两年经济形势低迷的时间越来越长，越来越多的人开始认识到经济萧条的痛苦，会有越来越多的人认可作者的这个观点。 通缩同样也有财富再分配效应，是与通胀方向相反的财富再分配效应。但是作者的感觉，批评通胀财富再分配效应的人要远远多于批评通缩再分配效应，给人的感觉，大家都是通胀受害者，通胀不是财富再分配效应而是财富毁灭效应。 前面提到，通胀通缩的问题有政治性，这里边同样有个诺贝尔奖级别的问题，就是到底中国哪部分人是从通胀（或通缩）当中受益，以及通胀与通缩哪个更具政治正确性？ 作者一直的观点，通胀对于底层劳动人民更有利，这是因为根据菲利普斯曲线，通胀有助于改善就业，而且还因为相对而言，底层劳动人民更加依靠就业带来的当期劳动收入而非原来继承和积累的存量财富生活。 PPI与CPI为负，被公认为是不应当出现的指标，降息降准等货币宽松政策，提高PPI与CPI至少到０以上，不涉及到财富再分配，是纯粹的经济正确。 然而，却也有很多人认为中国的货币数量有点过多了。 这里边涉及到一个基本的科学素养的问题，那就是货币的数量是过多还是过少，到底是以什么为标准，是以主观心理的感觉，还是以测量到的客观的物价指数变化，还是其他？关于中国的“杠杆”，一直以来，我们到底是以什么为标准，来判断其是高是低？ 在中国，由于政府对于经济体系的掌控能力，很多商品的价格，与其说是市场主体博弈达成的均衡值，不如说是政府设定的用以引导市场主体行为的政策变量。 从这个意义来讲，一切经济指标都可以视为是一种政策，房地产价格如是，PPI与CPI也是如此，杠杆同样如此。这些指标的数值就是政策取舍的结果，本来的高低没有太大意义。 政策该会如何取舍？ 作者初中的时候就已经学习过，那就是邓小平理论中的三个有利于：是否有利于发展社会主义社会的生产力、是否有利于增强社会主义国家的综合国力、是否有利于提高人民的生活水平。
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