楼市调整仍在半途,还没见底!

当前，房地产市场的调整仍然处于中途阶段，远未触底！

产能过剩已成为行业面临的最大挑战；

房价持续下跌则构成了社会层面的重大金融风险；

收入下降、就业形势严峻以及需求收缩则是行业面临的最根本瓶颈和发展障碍。

这意味着本轮调整将是一场持久战！

考虑到上一轮去库存周期长达三四年，而当前的时代背景与以往大相径庭，因此预计本轮去库存所需的时间和成本将更为巨大。

此外，当前中国的房地产市场让大众感到迷茫，主要体现在市场走势、房价趋势以及行业发展前景的不确定性上。

一方面，市场仍在持续下滑；另一方面，政府的救市措施层出不穷，尽管看似有效，但并未带来显著改善。人们不禁疑惑：“政策救市的目标点在哪里？政策调控与市场力量孰强孰弱？” 这些问题仍不明朗！

近期，广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出了一个综合分析，其观点高瞻远瞩且逻辑严谨。他指出，当前房地产救市和调控策略的核心原则是“以出清为主导，托底为辅助”。

具体而言，房地产市场必须坚决推进去产能和去库存，整个产业链都将经历深度调整，最终过渡到新的发展模式。在此过程中，政策不会大幅放宽或过度刺激，而是在市场急剧下跌时采取“托底型救市”措施，目的是为了缓解风险并提供短期支撑，这一理念被亿翰陈啸天概括为“托而不举”。因此，出清是主要方向和策略，而托底则是辅助手段，旨在防止调整过程中出现剧烈的硬着陆。

国家队收购在售新房作为保障房，原本是一项旨在多方面获益的“好政策”：既有利于防范金融风险，又能助力去库存，并且能够保障民生。

然而，实际情况表明，这一政策在许多地方难以推行。原因很简单——经济账算不过来！

保障房的定价通常为市场价的一半左右，考虑到运营管理和盈利需求，实际收购价格往往更低。显而易见，这样的价格对于开发商来说并不划算。

那么，为什么还要推出这项政策呢？

简而言之，是为了通过“预期管理”来稳定市场。

长期以来，由于政策主导市场的惯性，社会各界对于政府的救市措施抱有巨大的期待。任何国家或地方政府的救助政策都会被解读为市场利好，从而引发政策驱动的交易活动，这对于短期内提振市场活跃度具有重要意义，也能在一定程度上减缓房地产市场下滑的速度。

具体而言，在房地产市场过剩的情况下，首要任务是去除过剩产能。但这个过程会导致巨大的阵痛，不仅包括房地产产业链上下游的调整（如家具、装修、建筑材料等行业受到影响），更重要的是自2012年以来的金融自由化进程加剧了房地产泡沫，使得地方政府、金融机构和居民经历了从加杠杆到去杠杆的过程，带来了极大的经济和社会压力。然而，鉴于市场过剩的现状，产能出清势在必行。

因此，政府采取了一边推动产能出清，一边进行市场托底的策略。

从2022年开始的两年半时间里，是“产能出清”与“持续救市”并行的时期。房地产开发前端的土地购置和开工量下降了约60%，而终端的销售量也减少了大约50%。实际上，这些数据反映了产能出清的过程。

这两年半也是政策支持最为密集的时期。根据中原地产研究院的数据，2023年全年房地产政策优化调整次数高达1008次，继2022年首次突破1000次之后，连续两年保持高位。

观察重要会议对房地产的态度，我们就能理解当前政策的意图！

今年4月的政治局会议提出了一项新的房地产政策方向：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这一表述与过去的重要会议中提到的“供求关系发生重大变化”、“保交楼、保民生、保稳定”、“积极稳妥化解房地产风险”以及“三大工程”等表述有所不同，展现了更加具体的政策导向。

这种明确的表述背后隐藏了一个重要的信号：鉴于当前房地产市场的严峻形势，需要采取新的托底措施来应对。这是因为庞大的一手和二手房屋库存导致市场预期悲观、销售持续下滑以及不动产价格的持续下跌，这些风险正逐步扩大。

自去年底以来，风险进一步加剧，例如某些稳健房企的违约传言，甚至波及到了部分国有企业。

2022年至2023年间，商品房销售大幅下滑，形成了极低的基数效应，但即便如此，今年上半年的商品房市场依然呈现下行趋势，百强城市和百强房企的销售额跌幅达到了30%-40%。如果按照这样的速度继续下滑，几乎没有哪家房企能够承受得住。

因此，原计划与旧模式划清界限的保障房政策也不得不作出调整。

当这一政策出台后，市场上出现了许多关于“新一轮去库存即将到来”、“数万亿资金的国家队将入场”的消息，各种振奋人心的信息不断涌现。据研究机构估算，为了使市场库存周期恢复到合理水平（例如18个月），收购存量新房和二手房可能需要投入至少7万亿元的资金。

虽然这一规模不小，但如果国家队介入，这个数字并不算特别巨大。回顾上一轮棚改时期，2014年至2020年间，政策性银行PSL投放了2.6万亿元，专项债券投放了1.4万亿元，同时撬动了2.3万亿元的商业贷款。这些举措不仅去除了库存，还引发了全国范围内前所未有的房地产热潮。

在“政策市”的惯性作用下，加之媒体的渲染，各种托底和救市的传闻导致了一种普遍的心态：躺平和摆烂，这种心态在行业中蔓延开来。

为什么在2022年提出“保交楼”之后，2023年还需要再次强调“保交房”？这是因为商品房销售的下滑导致开发商缺乏资金完成项目交付，而相关责任人则期望政府出手救援。

如果国家队投入数万亿的资金，这不仅会加剧道德风险，纵容不良行为，还会使防范风险和经济转型变得更加困难，甚至可能造成不可逆转的局面。

当前的房地产问题不仅涉及行业本身的产能过剩和泡沫风险，还牵涉到房地产行业以外的因素，包括因“大而不倒”的观念以及地方政府官员“任期制”造成的短视决策，这些因素共同形成了隐性担保预期，进而导致房地产市场的无序繁荣被地方政府、金融机构和投资者共同利用，从而产生了系统性风险。

这种风险最终落在了国家的肩上！

从全局角度来看，在严峻的国际环境（如脱钩和供应链断裂）以及国内内需疲软、统一大市场尚未形成的情况下，这种系统性风险已经构成了“倒逼”。尤为重要的是，经过多轮刺激政策后，比如上一轮棚改去库存、债务置换等措施，地方政府和国有企业城投中究竟有多少无效投资和项目，有多少“白象工程”，是否应该在会计上进行重新评估。这意味着，上一轮棚改和去库存的妥协空间已经不存在了。

而且，当前的背景与以往不同。虽然价格上涨有助于去库存，但目前巨大的存量规模，即便是数万亿的资金也无法轻易提振市场。

与上一轮去库存相比，当时政策一呼百应，众多参与者积极响应。而现在，即使政策呼吁，却鲜有人响应，反而更多的人选择抛售手中的房产。

如今的情况与过去截然不同。

某机构估计，要将新房和二手房的去库存周期降至18个月，需要投入7.7万亿元的资金。

更关键的是，试图通过提振房地产市场来解决问题可能会产生更严重的后果。这意味着资金将流入效率较低的领域，导致内需更加疲弱、产业升级受阻，以及金融部门面临更大的风险。

当外部环境更为不利时，巨大的产能过剩和累积的风险可能会拖垮整个经济体。

每一次货币政策宽松或财政救助措施，无论是依赖房地产还是基础设施建设，其带来的红利分配往往是不平等的。扩张性的政策，无论是财政还是货币，最终往往会引发大量的投机行为，并导致收入差距的扩大（如县城中的特q阶层现象）。

在过去，中国的要素市场发展程度相对较低，大多还处于行政准入的阶段。在基础秩序不够完善的情况下，快速推进单一方向的市场化改革很可能会导致所谓的“坏的市场经济”。这是招投标市场、投融资市场以及法律审计等咨询领域乱象频发的根本原因。这也是为什么本次重要会议在讨论政府与市场的关系时，将十年前提出的“市场在资源配置中起决定性作用”调整为“必须更好地发挥市场机制的作用”。

这一转变并不代表降低了市场的重要性，而是认识到无论是政府还是市场，它们都是资源配置的不同方式。“市场的决定性作用”这一表述更适合特定的历史时期和发展阶段。随着市场体系的不断完善，政府和市场之间的关系也需要适时调整，以确保资源配置更加高效和公平。

在2013年的那个重要会议前后，“市场万能论”盛行一时。

当时，政界、商界和学术界普遍认为，遇到的问题都是市场化改革不够彻底的结果。

然而，十多年来，市场化改革已经深入到了各个领域，金融领域甚至实现了自由化。但是，地产泡沫、收入差距扩大、金融风险增加以及实体经济被边缘化等问题，哪一个不是与“彻底的市场化”密切相关？

当“市场决定论”的另一半——即“更好发挥政府的作用”被忽视时，再加上基础秩序本身就不够完善，结果往往就会形成“坏的市场经济”。

更关键的是，市场化可能只是一个幌子，真正的目的往往是套利行为！

过去10年，应该是对市场和政府关系的再认识。

因此，此次重要会议提出，“放得活”、“管得住”，表述平衡多了，目的也是用好“两只手”。回到存量收购，这一次特别强调，市场化、法制化、商业可持续。也就是，市场和政府两只手要平衡，政府要干预，市场要买单，避免道德风险。

如果为了地产稳定，始终在乎总量，不计成本收购存量，结果一定是坏的市场经济。

因此，当务之急是采取果断措施，以短期的痛苦换取长期的稳定。坚决削减过剩产能，并采取缓冲措施支持平稳过渡至新的发展模式。

以房地产行业为例，《三中全会文件》对此有着详尽阐述：

建立“租购并举”的住房体系；

加大保障性住房建设及供应；

满足多样化的改善性居住需求；

允许取消或调整限购政策；

改革开发融资方式及预售制度。

这些举措促使房地产市场逐步出清过剩库存，导致房价缓慢下跌。对于现有库存的处理方案明确：开发商可以选择自行开发或销售，或者选择出售给国有企业或城市投资公司，但后者往往只能接受极低的价格。

若不愿接受低价，则面临库存积压的局面。这一过程伴随着产能的持续削减及价格的逐步下降。

以2021年峰值价格为基准，2022年的最低价相当于8折，2023年则为6折，预计2025年还将进一步打折。这种渐进式的调整被形象地比喻为“文火慢炖”，意在避免市场急剧波动。

那些能够洞察先机的人已经成功脱身，而那些未能及时反应的人则面临着资产贬值的风险。

尽管这一过程充满挑战，但房地产市场的调整有助于实现产业转型，同时让市场更加理性。例如，一些高价学区房从每平方米8万元降至4万元，让更多普通家庭负担得起。

虽然调整过程中难免会有阵痛，但从更长远的角度来看，这是必要的。改革的成果与成本在不同年龄段之间分配不均，中老年人享受到了发展的红利，而年轻人则面临着诸多挑战。

当前内需疲软、消费升级受阻、生育率下降等问题，很大程度上源于这种代际间的不平等。财富积累的固化限制了经济转型所需的内需市场的发展。

鉴于此，政府采取了更为审慎的态度，虽然有传言称将出台数万亿的刺激计划，但实际上仅推出了规模较小的3000亿再贷款项目，旨在平衡刺激与可持续发展之间的关系。

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