深圳年度zui大规模的楼市论坛，

人气爆棚

救市已2年，深圳楼市和房价走势如何，房产策略该如何调整？8月31日下午，在深圳举办的一场房地产趋势分析论坛上，创领级房地产人士、房地内参创始人@尹香武 先生，从国内房地产形势、深圳房价数理测算以及建筑新规影响等方面进行了深度分析，并为购房投资者提供了策略调整建议。

此次活动现场被挤爆了。150位已缴纳诚意金的客户，以深圳为主，辐射珠三角，还有来自北京、上海、湖南、江西、杭州等地的已报名客户准时签到，踊跃参与，现场数次加座，连两侧休息区都座无虚席，气氛爆棚！

本次房地产论坛分享会，无论是规模人数还是参与客户的质量，在深圳乃至全国讲座史上都堪称罕见级现象，极为难能可贵！

尹老师分享的前瞻性观点及实操建议，到场客户颇为受益。尤其是当下市场，购房投资者的思想饥饿程度、对亟待拨云见日的迫切需求，可见一斑。

互动环节，在场客户纷纷抢麦。对于此次公益级密讲的赞助商——深业上城学府，不少客户极感兴趣，分批次参观项目的创意美学样板房，深入了解详细情况，并期待9月上旬项目实体样板房的开放。

重要观点

在此，我们摘录了尹老师在本次论坛分享的部分精彩观点，以供大家参考。

一、超大城市底盘稳，长远看好

今年以来，中国房价整体回撤，对此，尹老师认为：如今房价整体跌得差不多，上层对房地产的态度已经发生了扭转。

而结合国际楼市发展以及历史理论角度来看，在任何一个超级大城市，房价的暴跌和阴跌都是不可持续的。

叠加柏林大学的研究结论，总人口下降5%，大城市扩大1.6倍。深圳作为国内一线超级大城市，如今净人口每年依然在增加，城市发展基本面和底盘依然向好，长远来看这座城市值得看好。

二、亟需标志性事件，明年或将逆转形势

对于深圳这样超大城市的经济总量、人口表现及真实的购房或投资需求，尹老师提醒大家要注意：

今年到目前为止，深圳只成交了一宗住宅用地。事实上从2023年，深圳新供应用地开始锐减，2023年只供应了14宗地，但是以前深圳平均每年10+~25块住宅用地，约100多万?。土地供应的断崖式跳水，意味着2025年之后的几年，深圳新房供应大跳水，瞬间回到23年前。

叠加这两年深圳的房价回撤，导致大量旧改无法推动或者失效，很多旧改项目归零，而深圳整体净地不超过6k?，旧改又难以推进，这意味着接下来深圳可以面向市场的土地，事实上已经捉襟见底。

继续无解的是，由于城市边缘片区新房较多，核心区新房少，这就导致核心地段真正面向市场供应的新房，其实极少。

叠加深圳的200万套二手商品房，自然锁定的、愿意真实交易的房源供应，实际非常有限，预估每年只有13-15万套。随着后续法拍以及去杠杆高潮的过去，之后深圳二手房供应也会减少，深圳一二手房源告急的必然性最终会出现。

但是，这几年深圳的真实购房需求，并没有消失，只是被各种因素压制延后了，一旦恢复正常，刚性和改善性购房需求也将会爆发。

为此，尹老师重点提醒大家，应该重点关注核心地段综合片区的高效房地产项目，比如位于北站核心地段，集住宅、星级酒店为一体的深业上城学府。

三、建筑新规，回归黄金户型

此前深圳的限购政策，导致不少项目户型设计超配，有些人置业时选择大平层一步到位甚至是错配。

今年深圳出台的建筑新规，是另一种救市。

尹老师认为，随着建筑新规的逐步执行，大家购房时也会逐步回归黄金面积段，有些人也会迎来购房纠错潮，从大户型换成中户型，或者逐步换房，逐步改善。

下半年最值得期待的住宅新盘

尹老师提醒大家，存量时代，购房要重点聚焦城市核心地段+枢纽片区+复合综合体项目，而且是综合性房企旗下的综合项目。

本次论坛客户密切关注和了解的赞助方——深业上城学府，正好匹配，是深圳建筑新规后难得的城市核心片区+枢纽片区+综合片区的复合型综合住宅，是下半年深圳人最值得期待的住宅综合新盘。

项目所在的北站商务核心区，是深圳投资约2000亿元打造的总部基地之一，无论城市界面还是商务居住氛围在龙华都属于NO.1，在深圳城市中轴发展线起着重要作用。

项目距离深圳北站约700米，地铁4/5/6号线在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖。

家长zui关心的教育配套，是与项目仅一路之隔的深圳高级中学（集团）北校区新园。

深高北（一校两园）作为高品质的九年制公办学校，已开学的深高北新园，办学规模45班，可提供2100个优质学位，其中小学学位1350个，初中学位750个。

深业上城学府，是名副其实的龙华教育榜一书包房，在家门口便可目送孩子上学。

在龙华，要想稳妥入读深高北，除了即将入市的深业上城学府，没有新房住宅可售。

而深高北学区范围的二手房最新成交价：莱蒙水榭8-9.5万，汇龙湾9-10万，金亨利首府10-11万，次新高拓的金亨利瑜?苑，成交则接近12万。

相比之下，限价8.05万元/?的深业上城学府，既保证了书包房，又无二手房学位被锁定的隐忧，难怪深圳家长密切关注。

综合片区，当然少不了商业、人文、艺术等综合配套的集中。

深业上城学府周边2公里范围密集环绕了龙华最多的市级超高标准综合配套：

——商业配套：占地13万?的龙华版万象城（在建）星河coco city、鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979、华南首家Costco等，购物选择多样化，体验十分丰富。

——自然资源：16万?的绿芯公园及北站中心公园。超核绿芯公园是集公园、探索馆、大剧院、科创中心于一体，预计2027年建成，将成为绿色建筑的新标杆。

——人文艺术配套：深圳市文化馆新馆、第二图书馆、美术馆、演艺馆、展览馆、简上体育综合体等，共同构筑家门口的丰富人文艺术圈。

迎合市场和主流购房客群的要求，结合深圳建筑新规，深业上城学府紧急调整户型设计方案，耗资耗时，不惜推迟各项节点，一改再改户型设计方案，以求给深圳购房者更优的舒适居住空间。

项目主力户型为80-99-119-142?3-4房，符合深圳主力购房群体的黄金面积段，值得持续关注。据悉，项目预计9月开放实体样板房，入市在即。以下为项目新规前的户型图，以供参考，后续发布新的户型后，我们将第一时间奉上。

约80?三室两厅一卫

约99?三室两厅两卫

约119?四室两厅两卫

约142?四室两厅三卫