文 / 乐居新媒体 魏薇

最近，几倍杠杆合适" 促进房地产市场止跌回稳 " 的表述首次被提出。保利发展率先打响 " 价格保卫战 "，旗下多个城市项目公布了 " 保价计划 "，西安保利、四川保利、济南保利、成都保利、广东保利的部分项目有了同步推进。

另一边，" 金九银十 " 之际，保利在北京加大了营销力度。9 月 23 日 -9 月 27 日，京彩直播天团上线，保利北京 7 盘联动。

国庆将至，保利在北京又亮出了 "9 张优惠底牌 "，有大礼有好房有折扣，项目涉及保利天汇、和光煦境、星宸和煦、颐璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利锦上、和悦春风、熙悦雲上。涵盖了保利在北京的大多数项目。

距离 2024 年年底仅剩三个月时间，保利在北京开启了一波冲刺。从拿地到规划方案公示还不到 2 个月，保利发展在北京海淀落定了首座 " 天珺 " 项目——保利 · 建工 · 嘉华天珺。

项目预计将在 12 月开盘。赶在了 2024 年结束之前。

保利在北京是有压力的。去年，作为全国销冠的保利，在北京一度掉落销售排行榜前十。

去年工作总结会上，主持工作的保利地产北京公司总经理刘喜涛曾表示：要拿出 " 第三次创业 " 的决心，完成 2024 年发展目标。

保利地产北京公司董事长张兴辉立即补充道：我们不是一穷二白的创业。

曲线补仓

嘉华天珺将按照保利 TOP 级产品系 " 天字系 " 进行打造。" 天字系 " 是保利发展高端产品系，也是保利 " 天悦人和 " 产品系的领衔之作。

虽说是保利的高端产品，但嘉华天珺的户型却以中小户型为主。产品拟定为建筑面积约 89-99-116-126-150-170 平米三居四居，平洋房 小高层组合。项目预计在 10 月中旬开放售楼处，12 月份开盘。

嘉华天珺是保利联合北京建工地产在 7 月 25 日摘得，总价 89.01 亿元，销售指导价 9 万元 / 平方米，溢价率 3.5%，成为海淀 " 新地王 "。此块地土地面积 8.56 万㎡，规划建筑面积 16.29 万㎡，其中住宅面积为 14.92 万㎡。

拿地后不久，保利（北京）房地产开发有限公司（简称 " 保利地产北京 "）与北京建工地产共同出资成立了项目公司——北京建保丰筑置业有限公司，二者的持股比例分别为 60%、40%。保利地产北京是保利发展的全资子公司，也是保利发展在北京开展房地产业务的主要平台，法定代表人为刘喜涛。

2023 年，保利发展登上全国地产销售榜榜首宝座，实现签约金额 4222.37 亿元。截至 2023 年底，其总土地储备为 14679 万平方米，相比于期初减少了 10.79%，就能级分布来看，三四线占比为 44.6%、二线占比为 43.3%，一线城市占比为 11.6%。

2023 年，保利发展在北京斥资 102 亿拿地 5 宗，数量仅次于中海。到了年末，保利发展的年度销售额再度挤进了北京前十，以 118.02 亿元的权益销售额位列第八位。

今年，保利发展在北京才拿了一个地块，即上述嘉华天珺所在地块。

从北京市场销售金额来看，保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。今年前 8 个月，保利发展在北京销售额 147 亿元，排名第 4 位，而中海地产、华润置地、北京城建销售额分别为 308.7 亿元、164.5 亿元和 152.7 亿元。

反映到业绩数据上，保利发展北京今年上半年产生营业收入 109.6 亿元，相比于 2022 年的 44.18 亿元，翻了一倍还多。

据保利发展 2024 半年报，截至期末，其在全国范围内共有 642 个项目，项目总计划投资 2.35 万亿元，相比 2023 年末分别减少了超过 100 个项目、3392 亿元。其中，在北京有 15 个在建住宅 / 综合项目，保利颐璟和煦、保利天汇这两个项目为 100% 权益，其余大多以合作或小股形式参与。

实际上，保利在 2024 年多次参与北京热门地块拍卖，包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。

上半年，保利地产北京还借助北京建工地产曲线开发了一处项目。今年 3 月 15 日，北京建工地产摘得顺义后沙峪空港六期 SY00-2301-0001 地块，溢价率 15%。

3 月 21 日，北京建工地产成立 " 北京建保顺筑置业有限公司 "（简称 " 建保顺筑 "），注册资本 12 亿元。公司名称中有个 " 保 " 字，这意味着，保利入局是早就定好的。4 月 12 日，项目名称公示：星宸和煦（备案名：悦煦雅苑），规划建筑方案也随之公布。

但保利地产北京并未立即取得建保顺筑的股权。7 月 1 日，建保顺筑的注册资本从 12 亿元减少至 6 亿元。直到 8 月，北京建工地产才将 30000.0 股权数额出质给保利地产北京。

7 月 4 日，星宸和煦取得预售许可证，推出 9 栋楼共 270 套房源，住宅面积 3.37 万 m ²，拟售均价 5.85 万元 -6.13 万元 /m ²。截至目前，星宸和煦已网签 54 套，去化率 20%，成交均价约 5.67 万元 /㎡。

以价换量

今年春节过后，保利在北京朝阳来了个 " 三盘联动 "，东坝的保利天汇、十八里店的朝央和煦、王四营的保利锦上二期三大项目覆盖了从刚需到改善的主要群体。

造势有了效果。上半年北京十大热盘中，保利天汇和朝央和煦两大项目上半年合计成交近 600 套住宅，朝央和煦近东南四环，保利天汇则在东北五环外，成交均价都在 7.8 万 -8 万的区间，合计贡献了超 50 亿元的销售额。

保利发展在第二季度调整了销售策略，加大推货力度。以价换量，不可避免地会侵蚀利润。2024 年上半年，保利发展的销售毛利率首次跌破 20%，降至 16.02%。主要原因是，其第二季度的销售毛利率低至 14.57%，从而拉低了上半年的整体毛利率。

就北京地区而言，保利发展同样存在着去化压力，项目之间的去化也存在着较大差异。

去化较高的项目属朝央和煦（备案名：朝煦雅苑），该项目于 2024 年 1 月 13 日取证，共推出 394 套房源，目前签约 316 套，去化率 80.2%，已签约面积 44321.75 平方米，网签均价 77834.14 元 / 平方米，基本接近拟售价格。

保利锦上二期（备案名：煦景雅苑）2022 年 6 月 15 日取得预售证，开盘均价 71999 元 / 平方米，可售套数 944 套，目前网签 716 套，去化率 75.8%，网签均价 69140.45 元 / 平方米。

有的项目取证近半年时间，去化刚过 10%。

颐璟和煦（备案名：璟昫雅苑）于今年 4 月 15 取证，共 578 套房源，目前签约 64 套，去化率 11.07%。网签均价 36045.77 元 / 平方米，而拟售价格均在 40000 元 / 平方米以上。

2023 年 9 月 27 日取证的璟山和煦（备案名：璟山雅苑）项目，共推出 798 户，目前网签 290 套，去化率 36.3%。已签约面积 28431.96 平方米，网签均价 59451.4 元 / 平方米，与公布的均价 62000 元 / 平方米相比，相当于九五折左右。

和悦春风（备案名：和春雅苑）在 2020 年 4 月、2020 年 5 月、2023 年 3 月取得三次预售证，部分续销房源已经转入现房销售。2023 年加推的批次中，9 栋住宅显示 " 已售完 "，但网签数据仅为 3 套。

信托入局

今年上半年，保利发展实现营业收入 1392.49 亿元，同比增长 1.7%；净利润 106.98 亿元，同比下降 29%；归母净利润 74.2 亿元，同比下降 39.29%。经营活动现金流净额 -171 亿元，较去年同期下降 243 亿元。期内，保利筹资活动产生的现金净额 159.8 亿，填补经营活动现金流的缺口。

盈利下滑的保利，也面临着资金压力。

负债方面，2024 年上半年，保利发展累计净增有息负债 193 亿元。截至报告期末，有息负债总额高达 3735 亿元。

半年报发布的同时，保利发展发布了募资公告。公告显示，保利发展拟发行可转债募资总额不超过 95 亿元，用于北京、上海、佛山、大连等城市的 15 个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

5 月，保利发展转让了北京利通房地产 100% 股权及相关债权，底价 25 亿元。

去年 9 月，保利发展与中信信托在北京签署了战略合作协议。今年，保利发展将中信信托带进了项目。

保利天汇项目地块，一开始实际由保利联合合作方拿下。

2023 年 6 月，保利 京投联合体以 57.2 亿元摘得朝阳区东坝的 2 宗住宅用地。其中 CY00-1102 街区 1102-B006 地块成交金额 33.2 亿元，CY00-1102 街区 1102-C012 地块成交金额 24 亿元。2 个地块溢价率分别为 5.4%、7.14%。

拿地后不久，京投发展就宣布退出了地块合作。

今年 6 月，或为了缓解开发压力，保利发展宣布为项目地块寻找合作方。项目的开发主体北京朝新和筑置业有限公司（简称 " 北京朝新和筑 "）拟征集投资方，增资持股比例 14%。

7 月 25 日，北京朝新和筑的新增投资方确定为是中信信托，投资金额 84000 万元，持股比例 14%。

在朝央和煦项目上，保利同样拉来了中信信托作为投资方入股。

2023 年 9 月，上海成通京置业摇中北京朝阳十八里店地块，成交总价 28.75 亿元，成交楼面价约 5.19 万 /㎡，溢价率 15%。地块当时共吸引 34 家房企参与竞拍，包括中海、保利等。

没能摇中地块的保利，随后在去年 11 月选择与上海成通京置业合作，进而获得项目的操盘权。

今年 1 月 31 日，朝央和煦实施主体 " 北京朝实和煦置业有限公司 "（简称 " 北京朝实和煦 "）股权信息出现变更，中信信托作为新进入股东方，持股 11%。

原股东中，上海成通京置业持股继续下降至 7.5%，保利（北京）房地产开发有限公司持股则进一步升至 81.5%。

成通京置业由海南泓彦企业管理咨询有限公司和南方首度置业（北京）有限公司分别持股 66% 和 34%，前者的大股东为广州康堃置业投资有限公司，实际控制人指向一位自然人：冯舒微。