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　　涂力磊

　　新加坡住房保障体系的发展回顾。新加坡住房保障体系以组屋制度为主，它的发展经历了组屋启动前的困难时期，组屋建设的起步、扩大、高峰、成熟的连续发展阶段，以及组屋发展的新阶段。1）1959年之前：组屋启动前的困难时期。2）1960-1969年：组屋建设起步阶段。这十年新加坡组屋的立法、国家职能机构、住宅金融政策体系逐步成型。3）1970-1979年：组屋建设扩大阶段。这十年建屋发展局逐步意识到居民对住宅多样性的需求。4）1980-1989年：组屋建设高峰阶段。这十年新加坡建设组屋综合性社区，全面提升组屋的质量与服务。5）1990-1999年：组屋建设成熟阶段。这十年新加坡组屋设计不断多样化和引入居民参与组屋的更新改善。6）2000-至今：组屋发展新阶段。新加坡组屋建设向着更高、更细、更人性化方向发展。

　　新加坡发展组屋的宏观背景：1）新加坡经济发达与人均收入水平高。新加坡政治和社会稳定、经济繁荣、科技发达，国民净人均收入高，且长期保持上升趋势。2021年，新加坡的国民净人均收入水平达到5.07万美元，是同期中国国民净人均收入水平的5.62倍。2）新加坡GDP贡献度以消费和净出口为主。1961-2022年间新加坡的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率平均合计高达88.83%。同期，新加坡固定资本形成总额和存货变动对GDP实际增长的贡献率平均为27.96%。我们认为，这是新加坡组屋制度能够顺利实行的经济层面的重要原因之一。3）新加坡M2/GDP适中且房价增速较低。1992-2022年间，新加坡的M2/GDP水平上升了30.1%，而同期中国的M2/GDP水平却上升了135.7%。相对适中的M2/GDP水平使得新加坡的商品房价格涨幅远小于中国。1999-2022年间，新加坡的私人住宅价格指数上升了96.7%，而同期中国住宅平均销售价格却上升了458.7%。4）新加坡土地国有为主保证了保障房制度的顺利实施。一直以来，新加坡实行的是土地国有与私有并行、所有权与使用权相互分离的混合土地产权制度。从所有权看，约90%的土地属于国家所有，约10%的土地属于私人所有。

　　新加坡商品房市场良性、自有率高。1）新加坡私人住宅房价收入比偏低。截止2023年9月底，中国北京、中国上海的房价收入比分别达到33.39倍、48.76倍。而同期，新加坡的房价收入比仅为16.44倍。2）新加坡各类住宅自有率高。2020年和2022年，新加坡居民的住房自有率分别达到87.9%和89.3%。而2020年，中国城镇居民的住房自有率为73.85%。3）新加坡居民杠杆率适中。截止2023年6月底，新加坡居民杠杆率为48.1%，而2023年9月底，中国居民杠杆率为63.8%，已经高于新加坡的居民杠杆率水平。4）新加坡组屋的保障体系完善。2022年，新加坡住房体系中的组屋、高级公寓及其他公寓、有地私人住宅、其他住宅类型的户数占比分别为77.89%、16.97%、4.87%、0.28%。其次，2022年，新加坡的政府组屋体系中的一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组屋、五室和行政公寓的户数占比分别为8.64%、22.14%、40.25%、28.95%。

　　新加坡组屋制度的不足。1）政府支出高导致赤字不断增加。为了维持组屋建设和运营的开支，新加坡政府每年其都会向建屋发展局提供贷款和津贴。而该津贴用于覆盖建屋发展局不断上升的财政赤字（仅在2022财政年度，其就产生了53.8亿新元的赤字，占新加坡政府2022年财政收入的6.03%）。2）适应市场化需求后期房价较快上涨。当前新加坡组屋制度也面临着如何应对日益加剧的全球化和老龄化等问题。此外，中国学习借鉴新加坡组屋模式需要针对不同城市的特点因地制宜来进行。

　　风险提示：行业面临总量下行风险。

　　正文

　　本文属海通研究所房地产“向回看”系列研究第八篇暨“新加坡组屋系列研究”第一篇，主要目的是回答为什么要研究新加坡组屋制度。

　　本文在回顾新加坡住房保障体系的发展历程基础上，从中新对比视角，研究新加坡住房保障体系获得发展的宏观背景、新加坡住房市场的良性发展现状，以及新加坡保障房制度的不足等方面。

　　1. 新加坡住房保障体系的发展回顾

　　新加坡住房保障体系以组屋制度为主，其发展经历组屋启动前的困难时期，组屋建设的起步、扩大、高峰、成熟的连续发展阶段，以及组屋发展新阶段。

　　从新加坡私人住宅价格指数和组屋转售价格指数上看，除1997年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机以外，新加坡房价和租屋价格指数保持良性上涨趋势。其中，1975年3月至2023年9月，新加坡私人住宅价格指数年均复合增速为6.65%，同期组屋转售价格指数年均复合增速为6.23%。

　　我们把新加坡组屋发展归纳为大致三个阶段，包括：

　　1）1959年之前：组屋启动前的困难时期

　　20世纪50年代以前，大部分新加坡居民的居住环境极其恶劣。1927年，英国殖民政府设立了专门负责清理陋屋区的新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，SIT）。在此后的32年中，改良信托局共建造2.3万个单位的住房，暂时解决当时8.8%人口的住房问题。

　　我们认为，组屋制度和开发建设之前的阶段，新加坡居民的居住条件十分恶劣。这是后来新加坡政府大力发展全民保障的组屋制度和组屋公共保障体系的主要原因。

　　2）1960-1990年：组屋从启动到成熟时期

　　1960-1969年：组屋建设起步阶段

　　面对失业和住房短缺两大社会矛盾，1959年取得自治权的新加坡政府决定把住房建设放在优先位置，制定《住房发展法》（Housing and Development Act），并在1960年根据该法成立建屋发展局（Housing & Development Board，HDB）。

　　1965年，第一个备有多项社区设施的大巴窑市镇开始建设，其中包括市镇中心和轻工业区。1967年，征地法（Land Acquisition Act）出台为建屋发展局在整合土地资源、加速公共住宅和城市基础设施建设方面提供法律支持。1968年，新加坡政府开始允许居民利用公积金购买政府组屋，并给予20%的首付免除优惠。在政府补贴下按照最低的租金或出售价格提供给居民，将租金和月付控制在家庭平均收入的15%左右。这些都直接地推动“居者有其屋计划”的实施。直至1970年，已有超过半数新加坡人住进组屋。

　　我们认为，该十年奠定了新加坡大规模进行组屋开发的基础和格局。期间新加坡组屋的立法、国家职能机构、住宅金融政策体系逐步成型。

　　1970-1979年：组屋建设扩大阶段

　　随着新加坡房屋短缺问题逐渐解决，建屋发展局开始转向开发更宽敞舒适的组屋，以及设施齐全的新市镇。这类组屋平均面积从20世纪60年代的42平米提高到1975年的75平米。房型设计相应作出很大改进，除一房至四房的户型外，还增加五房户型，意图是将组屋的覆盖对象从低收入阶层扩大到中等偏低收入阶层。

　　同时，新市镇都拥有丰富齐全的设施，如市镇中心、邻里中心、巴士转换站、学校、体育场、公园及工厂。1974年，国营房屋与城市开发公司（HUDC）组建成功，专门负责建设大型的五居室套房，称之为“HUDC套房”。这种住房比房屋开发局开发的组屋售价贵，但比市场价低。为不断增长的中等收入群体提供标准相对较高的公共住宅，他们的收入超过“资格”限制，却又无力购买商品住宅。

　　我们认为，该阶段建屋发展局逐步意识到居民对住宅多样性的需求，从而开始转向满足新需求，主要体现在房型设计和社区规划两个方面。

　　1980-1989年：组屋建设高峰阶段

　　随着住房供应增加和组屋建设升级，新加坡政府开始致力于满足居民的休闲需求，以便居民能方便地使用各种设施，增强社区的凝聚力。除增加公共图书馆、社区活动中心等福利性、高质量的社区功能外，一系列与公共住宅社区培育相关的新政策出台。

　　到80年代后期，已经有超过80%的人口住在政府组屋。政府服务除为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”，包括翻新计划、电梯翻新计划、选择性整体重建计划。新加坡政府通过组屋区更新计划，以系统化的方式重新发展屋龄较久的市镇或社区邻里，以便和新的组屋发展相互融合。这些市镇或社区大大改善了组屋生活环境，提升了居民生活素质。

　　同时，这次规划使新镇与新加坡地铁交通网络的关系更加紧密（地铁站成为镇中心综合功能区和公交枢纽），人均居住标准由20平米提高到30平米~35平米，同时大大提高对城市绿化和水资源的规划标准的关注度。

　　我们认为，该阶段是新加坡建设组屋综合性社区，全面提升组屋质量与服务的十年。

　　1990-1999年：组屋建设成熟阶段

　　在成熟阶段新加坡组屋的建设量仍保持在20万套以上，组屋覆盖率达总人口的86%。这段时期，政府对组屋的管理、新住宅开发的品质，尤其是社区环境品质具有特别的关注。

　　从1991年起，原先完全由建屋发展局设计部门承担的组屋设计也开始由私人建筑师承担，从而逐步实现组屋设计的多样化。同时，对既有组屋设施的更新和环境的改善，也在覆盖范围上对绝大多数组屋住户全面启动。具体内容包括更新电梯、优化无障碍设施和改善建筑公共部位环境等细致工作。这些更新改善工作鼓励居民积极参与，并由组屋居民支付其中改造的8%-21%的费用，其余部分则由政府来负担。具体实施上必须要有75%以上的居民表决同意才可以。

　　我们认为，该阶段是新加坡组屋建设的成熟期。这不仅体现在组屋的建设量仍然较为可观，更重要的是这段时期的组屋设计不断多样化，同时引入居民参与组屋的更新改善。

　　3）2000-至今：组屋发展的新阶段

　　进入21世纪以来，新加坡采取更加积极的政策以吸引国际人才和相关移民，受此影响，新加坡人口开始保持大幅增长趋势。

　　尽管人口大幅增长，但是新加坡没有增加新镇，其总体规划仍然严格控制在城市建成区范围内。新加坡的建设用地不但没有增加，反而小幅压缩，将全岛自然环境的覆盖率略为提高，以进—步加强其花园城市的特色和吸引力。受此影响，在这以后新加坡的组屋不断走向更高楼层、更高质量的新模式，同时政府大力推进组屋的节能和节水设计。期间新加坡的组屋在设计品质上甚至可以达到与私人开发产品相媲美程度。新加坡的很多组屋项目中，空中花园、生态住宅、增加游泳池设施等新尝试初见成效。

　　同时，进入21世纪后新加坡组屋在金融、管理和相关政策等方面持续发展和细化，以适应社会发展的新情况，体现出更明显的人性化特色和时代特点。这些政策和制度的不断优化体现了新加坡公共管理上的突出优势。

　　我们认为，进入21世纪以来，新加坡组屋建设向着更高、更细、更人性化方向发展。这既满足了不断涌入的国际高端人才的居住需求，也满足了新加坡居民不断增长的人性化物质和精神需求。

　　2. 新加坡发展组屋的宏观背景：经济发展并非立足地产

　　2.1 新加坡经济发达与人均收入水平高

　　新加坡政治和社会稳定、经济繁荣、科技发达，是著名的亚洲“四小龙”之一。尽管新加坡国土面积狭小，自然资源匮乏，但通过不断的努力，目前新加坡不仅拥有世界第二大港口，也拥有世界三大炼油中心之一和世界四大金融中心之一，还是亚洲美元中心和东南亚航空、电讯、旅游中心等。

　　新加坡国土总面积714.3平方公里，海岸线200余公里，共有大小岛屿50多座，本岛面积占88%以上的面积。新加坡南与新加坡海峡相隔，同印度尼西亚相望，该海峡全长105公里，宽1.7公里，扼守世界黄金水道马六甲海峡入口处的航行要道。

　　长期以来，新加坡GDP的产业结构占比前三位的是制造业、批发零售、金融保险业。2022年，上述产业分别为1319.3亿新加坡元、1216.5亿新加坡元、823.9亿新加坡元，而同期自住房虚拟租金仅为199.04亿新加坡元。

　　新加坡国民净人均收入高，且长期保持上升趋势。除1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机、2019年全球疫情以外，新加坡的国民净人均收入长期保持上升趋势。2021年，新加坡的国民净人均收入水平达到5.07万美元，是同期中国国民净人均收入水平的5.62倍。

　　2.2 新加坡GDP贡献度以消费和净出口为主

　　新加坡的消费支出与净出口对GDP的实际增长贡献率高。从长期来看，1961-2022年间新加坡的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率平均合计高达88.83%。同期，新加坡固定资本形成总额和存货变动对GDP实际增长的贡献率平均为27.96%。

　　类似地，2022年新加坡的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率合计高达95.25%。同期，新加坡固定资本形成总额和存货变动对GDP实际增长的贡献率仅为4.48%。

　　以上数据说明新加坡凭借国民高净收入水平支撑其消费和贸易立国，而包括房地产开发在内的固定资本形成不是其主要的经济产业。我们认为，以上因素是经济层面，新加坡组屋制度能够顺利实行的重要原因之一。

　　相对而言，中国的消费支出与净出口对GDP的实际增长的贡献率低于新加坡。从长期来看，1998-2022年间中国的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率平均合计为54.43%（低于新加坡的长期均值88.83%）。同期，中国固定资本形成总额和存货变动对GDP实际增长的贡献率平均为45.57%（高于新加坡的长期均值27.96%）。

　　2022年，中国的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际增长的贡献率合计达49.93%（低于同期新加坡的95.25%）。同期，中国固定资本形成总额和存货变动对GDP实际增长的贡献率为50.07%（高于同期新加坡的4.48%）。

　　2.3 新加坡M2/GDP适中且房价增速较低

　　相对中国，新加坡的货币发行相对GDP水平适中。截止2022年，新加坡M2/GDP水平为1.15倍，而同期中国的M2/GDP水平为2.20倍。1992-2022年间，新加坡的M2/GDP水平上升了30.1%，而同期中国的M2/GDP水平却上升了135.7%。

　　相对适中的M2/GDP水平使得新加坡的商品房价格涨幅远小于中国。1999-2022年间，新加坡的私人住宅价格指数上升96.7%，而同期中国住宅平均销售价格却上升了458.7%。

　　2.4 新加坡土地国有为主，保证保障房制度顺利实施

　　一直以来，新加坡实行的是土地国有与私有并行、所有权与使用权相互分离的混合土地产权制度。从所有权看，约90%土地属于国家所有，约10%土地属于私人所有。国家所有的土地主要来自私人业主手中征收和填海造地。其中，约67%土地是由土地局代表国家持有的国有土地，约33%土地是根据用途不同分别由陆路交通局、建屋发展局、国家公园局等法定机构代持并维护经营的公有土地。由于绝大部分土地属于国家所有，因此新加坡居民与社会法人大多只有土地使用权。

　　此外，新加坡还实行土地强制征用制度。1967年，新加坡政府颁布《土地征用法》（Land Acquisition Act），凡为公共目的所需的土地，政府有权强制性征用，城市土地的开发利用基本上由政府控制起来。土地价格只有国家才有权调整，价格规定后不受市场影响，任何人不得随意抬价。

　　我们认为，正是因为新加坡的土地制度使得建屋发展局可以以很低的价格获得开发用地，使组屋的土地成本要远低于私人住宅，从而使得大规模建造公共住宅成为可能。

　　目前，我国现阶段实行社会主义土地公有制，其主要内容包括：

　　（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。

　　（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。

　　（4）城市市区的土地全部属于国家所有。

　　（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。

　　（6）实行国有土地有偿使用制度。

　　此外，2021年7月5日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，该《意见》提出以下支持政策：“一是进一步完善土地支持政策。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”。

　　我们认为，新加坡政府国家所有土地占比高且在土地规划、利用、经营上的绝对权威，为政府大规模建设保障房减少了阻力。而中国城镇私宅拆迁需要顺应市场化有偿原则，从而不利于低成本保障房的开发建设。此外，中国的分税制造成地方政府的土地财政依赖，使得国有土地使用权出让金一定程度上充当了政府财政收入来源的功能（2022年，在中国国有土地使用权出让金达到6.53万亿元，占中国财政总收入的23.2%）。

　　3. 新加坡商品房市场发展良性、住房自有率高

　　3.1 新加坡私人住宅房价收入比偏低

　　基于上文数据，相比较中国，新加坡的国民净收入更高和私人房价水平偏低，促使新加坡房价收入比偏低。

　　考虑到新加坡是城市国家，从可比性上我们以中国一线城市北京和上海为参照会相对更为合理。截止2023年9月底，中国北京、中国上海的房价收入比分别达到33.39倍、48.76倍。而同期，新加坡的房价收入比仅为16.44倍。

　　3.2 新加坡各类住宅自有率高

　　受益于新加坡的组屋制度和较低的私人住房价格，新加坡的居民住房自有率相对中国更高。2020年和2022年，新加坡居民的住房自有率分别达到87.9%和89.3%。而根据中国2020年第七次人口普查资料中的家庭户住房来源统计，2020年中国城镇居民的住房自有率为73.85%。

　　3.3 新加坡居民杠杆率适中

　　2003年之前，新加坡的居民杠杆率处于快速上升阶段。此后，新加坡居民杠杆率尽管仍有一定幅度提升，但基本保持在50%左右相对适中水平。而相比较而言，中国的居民杠杆率一直处于快速上升期。

　　截止2023年6月底，新加坡居民杠杆率为48.1%，而2023年9月底，中国居民杠杆率为63.8%，已经高于新加坡居民杠杆率水平。

　　3.4 新加坡组屋的保障体系完善

　　新加坡以政府组屋为主的保障房体系和住房体系相对完善。新加坡的政府组屋体系包括一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组屋、五室和行政公寓。而新加坡的商品房体系包括高级公寓及其他公寓、有地私人住宅、其他住宅类型。

　　相对而言，中国住房体系中的保障房体系包括租赁型的廉租住房/公租房、销售型的公有住房和经济适用房/两限房。而商品房体系包括租赁型的其他住房、销售型的新建商品房、二手房、自建住房、继承或赠予、其他住房。

　　相对而言，新加坡保障房占比要远高于中国。截止2020年，新加坡保障房-组屋的占比达到了78.69%，而中国保障房的占比仅为13.35%。

　　2022年，新加坡住房体系中的组屋、高级公寓及其他公寓、有地私人住宅、其他住宅类型的户数占比分别为77.89%、16.97%、4.87%、0.28%。从以上数据看，新加坡住房体系中组屋户数占比接近80%，是绝对的主力。

　　其次，2022年，新加坡政府组屋体系中的一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组屋、五室和行政公寓的户数占比分别为8.64%、22.14%、40.25%、28.95%。从数据上看，新加坡组屋中以四室、五室的组屋为主。

　　2020年，中国住房体系中的保障房体系包括租赁型的廉租住房/公租房、销售型的公有住房和经济适用房/两限房。而商品房体系包括租赁型的其他住房、销售型的新建商品房、二手房、自建住房、继承或赠予、其他住房。上述各类型住房的户数占比分别为3.44%、6.14%、3.76%、17.70%、31.95%、10.14%、20.98%、0.87%、5.01%。其中，中国住房体系中保障房户数占比合计为13.35%（=3.44%+6.14%+3.76%），占比水平远低于新加坡情况。

　　4. 新加坡组屋制度的不足

　　4.1 政府支出高导致财政赤字不断增加

　　为维持组屋建设和运营开支，新加坡政府对组屋事业给予巨大财政支持。政府每年都会向建屋发展局提供贷款和津贴。

　　首先，新加坡建屋发展局在财务上实行自主经营、独立核算，其财政预算纳入国家计划。建屋发展局的经费收入主要来自租售组屋所得、购房者贷款利息、以及管理和服务费用等，经费支出主要包括偿还贷款的本息和利息、上缴政府的税金，以及维持日常工作的开销等。

　　其次，建屋发展局的启动经费来自国家的低息贷款，包括两种类型：一是住宅发展贷款（Housing Development Loans），主要用于组屋建设及附属业务活动，其利率一般高于中央公积金利率2%，但比商业银行贷款利率低2～3%，还款期限20年；二是抵押金融贷款（Mortgage Financing Loans），主要用于向购房者贷款。而上述政府的贷款主要来自中央公积金局和邮政储蓄银行。

　　第三，尽管建屋发展局拥有土地获取的地价优势，并且还设有下属工厂以降低建安成本，但是毕竟组屋的价格要比住宅的市场价低很多，而且部分组屋只用于出租，一方面造成资金难以快速收回，另一方面使建屋发展局承担了组屋的翻新和改造成本。同时，组屋的重建也需要其按照市场价对住户给予全额补偿。因此，建屋发展局在经济上常常入不敷出，每年都有的财政赤字，仅在2022财政年度，其就产生了53.8亿新元的赤字，占新加坡政府2022年财政收入的6.03%。为此，新加坡政府每年都会给建屋发展局提供津贴（Government Grant）以覆盖建屋发展局不断上升的财政赤字。

　　中国保障房建设的资金来源主要是公共财政住房保障支出。2022年，中国公共财政住房保障支出7499亿元，占中国财政总收入的2.66%。

　　4.2 适应市场化需求，组屋房价后期较快上涨

　　我们认为，当前新加坡组屋制度也面临着如何应对日益加剧的全球化和老龄化等问题带来的不利因素。如何继续前进以满足居民的更高要求和对政府的信心，也成为目前新加坡组屋模式发展中的难点。

　　具体而言，新加坡组屋制度面临着两方面的重点问题：

　　一是在全球化的背景下，新加坡移民持续增加带来外来高收入群体与现有居民之间的居住利益权衡问题（例如上世纪80年代以后新加坡居民组屋居住比例达到80%左右的绝对高位。随着外来高收入群体增加，后期组屋居住比例不升反降，导致新加坡的私人住宅价格指数和组屋转售价格指数出现快速上升趋势）。这说明新加坡组屋制度在面临全球化的外来人口冲击下也显得有些力不从心。

　　相对新加坡的人口增加是移民的因素，中国城镇人口的增加不是移民因素，而是农村转移人口的因素。由于中国城镇人口增加更快，因此中国城镇的保障房制度面临的农村转移人口所造成的冲击压力更大。例如，2000-2022年，新加坡人口增长39.95%，而同期中国城镇人口增长100.56%。

　　二是在老龄化程度不断加深背景下，新加坡如何在政策设计的人性化、管理的科学化、文化的多元上打造更加文明的生态社区。而中国有着与新加坡相似的老年化社会现状，保障房设计上如何更加贴合老年人的人性化需求将逐步成为现实的要求。

　　事实上，由于近年来新加坡大量移民带来的组屋房价的大幅升高问题，已经迫使政府重新调整人口政策，并重新考虑组屋的出租模式，优化从预订、设计、建造到交房的整个流程。

　　另外，我们认为，尽管新加坡组屋模式非常成功，但是考虑到新加坡是一个城市型国家；而中国地大物博、人口众多、城市间差异巨大（以中国四个直辖市为例，中国的北京和上海的常住人口增速接近新加坡的水平，而中国的天津和重庆的常住人口增速要低于新加坡的水平）。因此，中国学习借鉴新加坡组屋模式需要针对不同城市的特点因地制宜来进行，不可采取一刀切的模式。

　　5. 总结

　　一、新加坡住房保障体系的发展回顾。新加坡住房保障体系以组屋制度为主，它的发展经历了组屋启动前的困难时期，组屋建设的起步、扩大、高峰、成熟的连续发展阶段，以及组屋发展的新阶段。不可否认，新加坡组屋制度在历史上获得了极大成功。

　　二、新加坡发展组屋的宏观背景：1）新加坡经济发达与人均收入水平高。2）新加坡GDP贡献度以消费和净出口为主。3）新加坡M2/GDP适中且房价增速较低。4）新加坡土地国有为主保证了保障房制度的顺利实施。我们认为，这些宏观经济和制度背景使得新加坡的组屋制度具备了顺利施行的有利条件。

　　三、新加坡商品房市场良性、自有率高。1）新加坡私人住宅房价收入比偏低。截止2023年9月底，新加坡的房价收入比仅为16.44倍。2）新加坡各类住宅自有率高。2020年和2022年，新加坡居民的住房自有率分别达到87.9%和89.3%。3）新加坡居民杠杆率适中。截止2023年6月底，新加坡居民杠杆率为48.1%。4）新加坡组屋的保障体系完善。2022年，新加坡住房体系中的组屋、高级公寓及其他公寓、有地私人住宅、其他住宅类型的户数占比分别为77.89%、16.97%、4.87%、0.28%。由此，我们认为，新加坡保障房体系完善、商品房市场良性，值得我们重点研究和学习借鉴。

　　四、新加坡组屋制度的不足。1）政府支出高导致财政赤字不断增加。为了维持组屋建设和运营的开支，新加坡政府每年其都会向建屋发展局提供贷款和津贴。仅在2022财政年度，其就产生了53.8亿新元的赤字。2）适应市场化需求后期房价较快上涨。此外，中国学习借鉴新加坡组屋模式需要针对不同城市的特点因地制宜来进行。

　　6. 风险提示

　　行业面临总量下行风险。

　　本文选自海通证券研究所研究报告：

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