北三环、西城学区房价创新低,大量抛售!

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未来几年，房地产市场可能会经历一场深刻的变化。

目前，已经出现了多种迹象表明这一巨大的变革正在到来。

首先，驱动房地产市场发展的因素正在发生变化。

过去，房地产市场的持续发展主要得益于人口增长、城市化进程加速、经济增长以及货币信贷扩张等因素的共同作用。这些因素的共振导致了房地产市场需求的爆发以及购房能力的提升。

短期内需求激增而供应跟不上，导致了住房市场的供不应求，尤其是在一些大城市中，这种供需失衡更为明显，进而引发了房价的飞涨。这就是过去十多年国内房价“只涨不跌”现象的主要原因。

然而，随着时间的推移，很多因素都会发生变化。房地产市场本质上是一个商品市场，遵循着市场供需的基本法则。过去供应不足，而现在供应正在逐步增加，市场正从供不应求转向供大于求。

同时，需求层面的因素也在发生变化。人口增长放缓、老龄化加剧以及经济增速放缓等问题正逐渐显现，这些因素对房地产市场产生了核心且深远的影响，导致未来的住房需求减少，同时也改变了人们对市场的预期，使得购房行为变得更加谨慎。

在需求减弱和供应增加的情况下，房价自然会下跌。这就是近年来我们看到房价持续调整的现象。

另一方面，最近发布的重磅文件为房地产市场的发展指明了方向。

文件提出了构建租售并举的住房制度、建立住房供应“双轨制”、支持改善性需求、改革房地产融资方式和预售制度、完善房地产税收制度等措施。这些举措既顺应了市场发展的趋势，也是对当前市场背景的一种回应。

每一项内容对于当前的房地产市场而言都是重大的变革：住房制度的改革、融资方式的改变、预售制度的调整（可能转向现房销售）、以及房地产税收制度的完善（可能包括房地产税的出台）等。

如果这些改革在未来几年内得以实施，那么对于房地产市场而言，未来几年将是充满变革的关键时期。请做好准备迎接这些变化！

接下来，谈谈北京近期的二手房市场情况。我们将聚焦于一些具有代表性的小区，以便更好地了解市场动态。在这一轮的调整中，海淀区的老破学区房跌幅较为明显，尤其是在北三环地区。

先前成交单价在15万元/平方米附近的小区，现在已经快速跌至10-11万元/平方米；原先成交单价在11-12万元/平方米的小区，现在则跌至7-8万元/平方米，甚至有个别小区的硬伤房跌至5-6万元/平方米。

以下是几个具体案例：

以上数据均为真实的成交记录。如果有任何疑问，您可以向各大中介公司咨询确认这些数据的真实性。

接着再来看看西城区的情况。荣丰2008是西城区一个备受瞩目的楼盘，以其知名的学区房身份著称，长期以来被视为西城学区房的最低门槛。在过去一年多的时间里，该小区的房价一直在急速下跌。

该小区曾经的最高价一度被炒至20万元/平方米，而在半年前，小区的挂牌均价为14万元/平方米。目前，小区的挂牌均价已跌至12.8万元/平方米。小区的挂牌量一直很大，成交也很活跃。过去半年多的时间里，小区的挂牌量一直维持在210多套房源，每3个月大约成交40多套房源。这表明小区业主正在急于出售房产，价格也因此不断走低。

事实上，无论从总价还是单价来看，荣丰2008的房价都已经达到了新的低位。7月7日刚刚成交的一套开间，总价为275万元，创下了新的总价低点，单价为10万元/平方米。而在6月底成交的一套学区占坑房，面积为36平方米，总价为308万元，单价为8.3万元/平方米，刷新了小区房价单价的新低。

荣丰2008作为西城区的入门级学区房，过去曾吸引了大量家长涌入，导致小区的价格一天比一天高。而现在，大量的家长选择抛售房产，导致价格一个月比一个月低。

近期，媒体广泛报道北京300万以下的刚需老破小成交明显回暖。我来简单分析一下这个问题，希望能给大家提供一些参考。

首先，由于政策的推动，成交回暖是预料之中的事情。整体市场成交量回暖的情况大概持续了两周，之后势头有所减缓。刚需房受政策影响最大，较低的首付和利率刺激了许多手头有一定积蓄、一直渴望购房但预算有限的人群。

对于总价在200-300万元之间的房子，首付通常在四五十万元左右，这对于绝大多数刚需买家来说是可以承受的。一个大学毕业生工作五六年，也能积累差不多的首付金额。在政策出台之前，想要购买这样的刚需房是比较困难的，因为过去北京200多万元的房子，加上各种费用后，首付需要100万元左右，门槛相对较高。

其次，自去年下半年开始，房价下跌，尤其是这类刚需盘普遍下跌了20%甚至更多，这才出现了总价二三百万的刚需老破小。举例来说，北京北三环附近的安贞里一套两居室老破小，过去成交价在400多万元，现在价格降至300多万元……这让刚需买家真的买得起。

如果考虑到南三环的房源，过去总价300多万元的老破小，现在可能只需要200多万元，总价确实不高。对于刚需买家来说，几十万元的首付就可以购买一个地段不错的老破小，用于自住。

第三，刚需盘成交量的增加对楼市有很大帮助，因为北京市场很大程度上依赖于刚需买家的活动。许多人卖掉200多万元的房子后，可以换购总价四五百万的房子；而四五百万的房子卖掉后，可以换购总价七八百万的房子，依此类推。但是，市场能否被激活，实际上取决于刚需买家的购买力。这种低总价的房子，每月成交1万套与每月成交2000套，产生的效果自然大不相同。

根据我对市场的观察，只能说刚需盘成交的回暖对市场有所帮助，仅此而已。往后置换链条会被带动一点，但无法完全激活市场。因为，总体市场购买力仍然较低，市场想要回暖并涨价是很困难的。

最后，对于这些刚需买家来说，使用20%的首付和80%的贷款是否合理，大家一定要结合自己的收入情况来综合考虑。不要总想着“不管杠杆有多高，先买了再说”。如果你的收入不是很高，加太高的杠杆对你来说是一种较大的负担。短期内可能感觉不到什么，但时间长了会被拖累。另外，也不要期望购买二三百万的小房子能赚到钱。

在北京购房，杠杆最高的往往是总价四五百万以下的刚需买家。再次提醒大家，一定要平衡好自己的财务状况，避免让资产进入不健康的状态。如果暂时资金不够，需要加太多的杠杆，不妨等待一段时间，继续积累资金后再考虑购房。

在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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