即使首次实现千亿销售，10倍杠杆跌多少平仓合适仍难掩富力地产资金窘境。

       日前发布的2018财报显示，富力地产负债总额达2963亿元，去年新增银行贷款566.6亿，截止2018年底，尚未偿还的贷款还有1633亿元。

       值得关注的是，2019年，不只是富力，多数房企都迎来了偿债高峰期，这意味着，找钱难将成为行业共识，不知富力地产将如何突围？

       1、逆向加杠杆致债务高悬

富力地产可谓是五味陈杂。

       2018年，销售金额终于首次超过千亿，为1311亿元。

       尽管早就被恒大万科碧桂园等巨头甩在后面，也被中南置地金科集团等后起之秀超越，但富力好歹勉强加入了千亿俱乐部。

       与之形成鲜明对比的是，2018年，富力地产的负债总额高达2963亿元，是销售金额的2倍多！

       净利润下滑及高杠杆收购是富力地产缺钱的主要根源。

       2018财报显示，2018年富力地产营业收入为768.6亿元，同比上涨30%；核心盈利增加了49%至95.3亿元，但年度盈利下滑59.25%至87.28亿元，股东应占利润下滑60.4%至83.71亿元。

       营业额的增加主要归功于交楼面积的增长。2018年富力地产交付入账的建筑面积为611万平方米，同比增长30%，2019年预计交付入账的建筑面积目标为920万平方米。

       虽然看起来不错，然放眼整个行业，并不抢眼。要知道，碧桂园去年销售金额高达7146亿元，融创也有4600亿元。

       而年度盈利下滑在于富力地产2018年的议价收购收益由2017年的131.07亿元减少至3.97亿元。

       看过《富力地产年关难熬：千亿债务压顶，又被网曝欠球员薪水550万！》的小伙伴都晓得，令富力盈利减了6成的根源是2017年那场世纪交易。

       2017年7月，富力集团斥资199亿元拿下万达77家酒店资产，这个价格相当于此前作价的60%，富力地产的账面收益上涨131亿元。

       财报显示，富力目前共持有89家运营中的酒店。酒店营业额由2017年的23.8亿元增至70.3亿元，酒店这部分的净利润增加181%。

       但事实上酒店业务一直处于亏损状态。

       2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。2018年上半年，富力地产酒店业务亏损额为0.89亿元。

       在不少业内人士看来，富力地产对酒店业务毫不掩饰的偏爱不仅令其失去了房地产难得的黄金十年，更是在房企转型关键之际拖了后腿。

       2008年前后，正值房地产炙手可热之际，各大房企加紧攻城伐地，富力地产却选择商业地产，从而失去了发展的黄金时期，曾经的华南五虎之首再也没有站上房企第一梯队。

       2016年，房地产表现不错，但转型危机迫在眉睫。在这背景下，其他房企要么发展特色小镇、长租公寓等，抢占政策红利扩大增量市场，要么进入三四线城市，抓紧棚改红利，想尽办法去库存，挖掘存量市场。

       然而，富力地产不仅没有跟上转型步伐，还在2017年其他房企想办法做减法之际，逆势加杠杆，百亿收购万达旗下的酒店资产，救了当时焦头烂额王健林的急。

       如今，老王轻装上阵，危机消除；而富力，却负债高悬、现金流承压。

       回想起那场“世纪交易”三人举杯觥筹交错时，富力老板李思廉的满面笑容，忍不住有点感慨……

       2、2019融资环境更为艰巨

       较之酒店业务盈利问题，富力地产的资金危机更为紧迫。

       2018年，富力地产的负债总额为2963亿元，近3000亿。

       对此，富力地产董事总经理李哲明表示，富力地产短期内的负债压力已经基本解决。

       他解释称，2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债。

       然而，即使短期负债压力不再，资金压力却并没有缓解。

       财报显示，富力2018年支付的融资成本暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。

       具体看，2018年，富力地产多次发行融资融券，其中，发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元、资产证券化产品合计14亿元、17.5亿美元的优先票据。

       2019年，富力地产及子公司继续加大票据融资，合计发行了38亿元超短期融资券，年利率在4.83%到8.75%之间。此外，子公司怡略先后发行共计12.5亿美元优先票据，年利率在8.125%到9.125%之间。

       本来这两年富力借款成本就高，但为了应对一些还未到期债务的债权人行使回售权，2018年到2019年初，富力地产还对2016年发行的多笔债券利率进行上调，或进行转售，以此缓解回售压力。

       记者把富力这几年借债情况看了下，2019年-2022年，正是富力地产偿债的高峰期。当然，2019年，也是其他很多房企的偿债高峰年。

富力的负债结构也透露出一些信号，截止2018年底，富力地产长期借款从2017年的1138.29亿元减少到1109.49亿元。

       与此同时，超短期融资、海外融资等则呈现大幅度增长，可以看出，富力借债估计就是为了应对2019年的偿债高峰，即所谓的借新还旧。

       短期看，融资成本提高借来的资金能够暂时稳定下情况，但这也意味着富力将背负更多的长期压力，毕竟，不只是2019年，2020年、2021年照样是偿债高峰。

       另外要注意的是，虽然2018年富力融资需求解决了，但2019年的融资环境将更为艰巨。

       从国内看，2月25日，银保监会释放信号，持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险，严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，促进房地产市场平稳健康发展。

       海外看，虽然较之国内更容易融资，但成本高企，汇率波动叠加美元加息，不确定性较强。

       在这背景下，富力地产2019年“找钱”难度无疑将加大，一方面是国内信贷环境收紧，另一方面还要面临着同行的竞争，毕竟2019年是整个房企的偿债小高峰。

       对目前债务高悬的富力来说，2019年一旦融资不顺，资金链断裂风险极大，不排除出现债务违约的可能性，将导致系列连锁反应，譬如放缓拿地速度，收缩战线，这将直接影响到高周转回笼资金战线，从而加剧资金危机。

       商业地产如果缺钱的话，要么被收购要么寻求第三方合作，很容易让人联想起富力2017年接盘王健林的旧事。

       3、将发力二三线和海南？

       种种压力下，富力地产亦做了应对措施。

       董事长李思廉在业绩会发布现场就表示，富力的酒店在两年内会增加到100间左右，之后富力的业务仍会以地产为主，更多业务布局暂时没有考虑。

       而3月4日，富力地产联席董事长张力就表示，看好二三线城市，富力地产2019年销售额准备做到1600亿。

       这意味着，2019年富力将继续走高周转路线。财报显示，2019年富力开盘项目达200个，总货值达到3000亿元。

       同时，在目前已有7340亿元货值储备土地基础上，2019年富力还将400亿元资金用于拿地。

       但小伙伴们都晓得，高周转将会导致一系列后遗症，自2018年以来，富力地产多地项目接连爆出工程事故、违法违规等问题也证实了这一点。

       除了二三线城市，海南和大亚湾地区或是富力布局的重镇。

       李思廉对海南市场显得很有信心。据界面新闻报道，李思廉在业绩会上表示，海南房地产市场2019年肯定会有放松的消息的，是百分之百确定的。

       海南省住房和城乡建设在2019年度工作会议上提及，今年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。

       另外，随着大湾区走热，富力在大湾区的规划，主是针对旧城改造和工业场所改造。有分析人士称，城改项目或许是富力快速缓解现金流压力的一个方向。

       在业绩发布会上，李思廉表示，房地产前列的公司应该没什么困难，因为都是在市场打拼了20几年的公司，剩下来的公司都有自我的保护能力。

       不知，其所说的“房地产前列公司”否包括已经掉队许久的富力地产，毕竟，2019年的富力地产，不仅要背负巨债继续前行，还将面临着变幻莫测的楼市环境以及来自同行更加激励的竞争。

编辑|梅婧

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